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Comment alerter en cas de logement insalubre ?

En France, près de 450 000 logements occupés sont considérés comme indignes et les locataires sont surreprésentés parmi les personnes confrontées à un défaut majeur de qualité dans leur logement. En cas de logement insalubre, comment alerter ou porter plainte ? Faisons le point sur les démarches possibles.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Pour louer son bien, qu’il s’agisse de locations meublées, de colocations ou encore de sous-locations, un bailleur doit impérativement respecter plusieurs critères de logement décent définis par la loi :

  • Critères de décence : le logement doit disposer de tous les éléments la rendant conforme pour un usage d’habitation,
  • Critères d’insalubrité : la résidence ne doit pas présenter de risques mettant en péril la santé ou la sécurité des locataires.

Un habitat insalubre se caractérise donc par plusieurs problèmes cumulés et sera jugé au cas par cas par les autorités compétentes :

  • Le logement ne respecte pas une structure cohérente (isolation phonique et thermique, organisation intérieure et dimension des pièces, etc.),
  • Le bâti n'est pas un bon état,
  • Les équipements sont défaillants (canalisations, évacuation des eaux usées, chauffage, installation électrique, cuisine, salle de bain),
  • Le bien immobilier présente des risques particuliers (amiante, plomb, humidité, risques de chute, etc.),
  • L’habitat ne dispose pas d'une bonne circulation de l'air et des lumières,
  • Le nombre d’occupants n'est pas adapté à la superficie de l’habitat (surnombre pour un espace trop petit),

Ainsi, si vous êtes confrontés à un seul de ces problèmes, on parlera de non-décence plutôt que d’insalubrité.

Que faire en cas de logement insalubre ?

Toute personne est susceptible de rencontrer des problèmes d’insalubrité dans son logement. Que vous soyez propriétaire ou locataire, de nombreuses associations peuvent vous accompagner dans vos démarches : Aide Sociale, ANIL, CGL, CLCV, AFOC, CNL. Vous pouvez également vous rapprocher des associations locales. Retrouvez les associations qui luttent contre le mal logement près de chez vous : https://www.lespetitespierres.org/projets?status=finish

Lorsqu’un locataire réside dans un logement insalubre, il dispose de nombreux recours et deux types de procédures sont possibles :

Procédure administrative

Le locataire peut contacter plusieurs acteurs afin de constater l'insalubrité du logement :

  • Avertir le propriétaire bailleur par une mise en demeure : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Si rien n'est fait, contacter la mairie : programmation d’une intervention pour attester de l’état du logement par le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou l’agence régionale de santé (ARS), rédaction d’un rapport transmis au conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST).
  • Une fois le rapport transmis, le préfet informe par courrier le propriétaire de la tenue d’une réunion avec le CODERST au moins 30 jours avant la date de la réunion. Ce délai doit permettre au propriétaire de rédiger ses observations et d’informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut également rédiger ses observations sur l’insalubrité du logement.
  • Suite à cette réunion avec le CODERST, une décision en lien avec la nature de l’insalubrité, les causes et les solutions pour y remédier doit être prise.
  • Cette décision doit ensuite être suivie par le préfet qui prononce un arrêté d’insalubrité remédiable (il est possible de réaliser des travaux) ou irrémédiable (impossible de remédier au problème ou coûts de rénovation plus cher que la reconstruction du logement).

Procédure pénale

  • Déposer plainte : à la gendarmerie ou à la police avec des photos pouvant étayer le dossier.

Le locataire doit être en situation de vulnérabilité, il doit y avoir une entrave au respect sanitaire départemental, ou un trop grand nombre de personnes dans une petite surface.

Deux délits concernent les logements insalubres : le délit de mise en danger ou le délit de fourniture de logement indigne.

Que risquent les propriétaires de logements insalubres ?

Arrêté d'insalubrité remédiable

  • Le propriétaire est contraint de réaliser les travaux dans le délai fixé, sans quoi il devra payer une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard.
  • Si le propriétaire n’effectue pas les travaux, le préfet peut décider de les effectuer lui-même à la charge du propriétaire et avec des intérêts.
  • L’arrêté peut aussi s’accompagner d’une interdiction temporaire d’habiter dans le logement concerné. Le propriétaire est dans l’obligation de reloger les locataires, à ses frais, le temps des travaux.

Arrêté d'insalubrité irrémédiable

  • Interdiction définitive d’habiter dans le logement concerné.
  • Le propriétaire doit proposer des solutions de relogement au locataire et lui verser une indemnité (l’équivalent de 3 mois de son nouveau loyer).

Sanctions en cas de non-respect

Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux imposés, il risque 1 an d’emprisonnement et une amende de 50 000 €.

S’il refuse de reloger le locataire, continue de toucher un loyer, remet en location ou dégrade volontairement le logement pour faire partir le locataire, il risque 3 ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 €.