Logement insalubre : que faire ? Critères, contact et sanctions

En France, près de 450 000 logements occupés sont considérés comme indignes et les locataires sont surreprésentés parmi les personnes confrontées à un défaut majeur de qualité dans leur logement.

En cas de logement insalubre, comment alerter ou porter plainte ? Faisons le point sur les démarches possibles.

Définition d'un logement insalubre :

Le logement insalubre désigne un habitat qui ne respecte pas les normes de salubrité, d’hygiène et de santé, exposant ainsi ses occupants à divers risques. Outre les problèmes courants comme les infiltrations d’eau et les fissures, il peut présenter des dangers graves tels que la présence de moisissures ou de substances toxiques comme le plomb ou l’amiante.

Ces conditions précaires affectent la santé et le bien-être des habitants, en particulier les plus vulnérables. Par ailleurs, la précarité énergétique est souvent associée à ces logements, entraînant des surconsommations énergétiques et des difficultés pour maintenir un niveau de confort thermique adéquat.

Les critères d'un logement insalubre :

Pour louer son bien, qu’il s’agisse de locations meublées, de colocations ou encore de sous-locations, un bailleur doit impérativement respecter plusieurs critères de logement décent définis par la loi :

• Critères de décence : le logement doit disposer de tous les éléments la rendant conforme pour un usage d’habitation,
• Critères d’insalubrité : la résidence ne doit pas présenter de risques mettant en péril la santé ou la sécurité des locataires.

Un habitat insalubre se caractérise donc par plusieurs problèmes cumulés et sera jugé au cas par cas par les autorités compétentes :

• Le logement ne respecte pas une structure cohérente (isolation phonique et thermique, organisation intérieure et dimension des pièces, etc.),
• Le bâti n’est pas un bon état,
• Les équipements sont défaillants (canalisations, évacuation des eaux usées, chauffage, installation électrique, cuisine, salle de bain),
• Le bien immobilier présente des risques particuliers (amiante, plomb, humidité, risques de chute, etc.),
• L’habitat ne dispose pas d’une bonne circulation de l’air et des lumières,
• Le nombre d’occupants n’est pas adapté à la superficie de l’habitat (surnombre pour un espace trop petit),
• Normes de sécurité incendie : Détecteurs de fumée, systèmes d’extinction, sorties de secours obligatoires.
• Accessibilité aux personnes handicapées : Adaptations pour accès, équipements sanitaires et assistance.
• Contrôle de l’humidité et moisissure : Prévenir risques pour santé et bâtiment.
• Normes environnementales : Respect de critères écologiques, efficacité énergétique.

Ainsi, si vous êtes confrontés à un seul de ces problèmes, on parlera de non-décence plutôt que d’insalubrité.

 

Logement insalubre : que faire ?

Toute personne est susceptible de rencontrer des problèmes d’insalubrité dans son logement. Que vous soyez propriétaire ou locataire, de nombreuses associations peuvent vous accompagner dans vos démarches : Aide Sociale, ANIL, CGL, CLCV, AFOC, CNL. Vous pouvez également vous rapprocher des associations locales. Retrouvez les associations qui luttent contre le mal logement près de chez vous.

Lorsqu’un locataire réside dans un logement insalubre, il dispose de nombreux recours et deux types de procédures sont possibles :

Tenez informé le propriétaire de votre logement insalubre :

C’est la première démarche que vous devez faire. Votre propriétaire n’est pas forcément au courant des problèmes que vous vivez au quotidien dans votre logement. C’est la personne la mieux placée pour agir rapidement et vous aider à améliorer vos conditions de vie. S’il fait preuve de bonne volonté, il saura vous aider et anticiper les travaux si nécessaire. Si ce n’est pas le cas, vous aurez la preuve écrite que le propriétaire a bien été informé des problèmes d’insalubrité de votre logement. Cela pourrait être un document qui vous aidera à démontrer votre bonne foi si vous en venez à suivre des procédures pénales.

C’est donc la première chose à faire lorsque vous rencontrez des problèmes de ce type : envoyer une lettre ou un e-mail à votre propriétaire témoignant des problèmes que vous subissez dans votre logement. Pensez à bien conserver une copie de votre document si des procédures sont lancées par la suite.

Comment faire constater un logement insalubre ?

Les conditions de vie précaires dans un logement insalubre présentent un risque grave pour la santé et la sécurité des occupants. Lorsqu’un logement est jugé insalubre en France, il est crucial d’entreprendre des actions pour remédier à la situation. Voici les étapes à suivre pour faire constater un logement insalubre et engager le processus de déclaration.

• Avertir le propriétaire bailleur par une mise en demeure : Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, détaillant les problèmes d’insalubrité rencontrés dans le logement.
• Contacter la mairie : Signaler la situation aux autorités locales pour déclencher une intervention du service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou de l’agence régionale de santé (ARS). Ces organismes procéderont à une inspection du logement et rédigeront un rapport détaillé.
• Réunion avec le CODERST : Suite à la transmission du rapport, le préfet organise une réunion avec le Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST). Les observations du propriétaire et du locataire sont prises en compte, et une décision est prise concernant la nature de l’insalubrité et les mesures à prendre.
• Prononcé de l’arrêté d’insalubrité : Le préfet prend une décision finale en prononçant un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable, en fonction de la gravité de la situation. Cet arrêté impose au bailleur d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier à la situation.

Il est primordial d’agir rapidement en cas de logement insalubre, en signalant la situation aux autorités compétentes et en suivant les étapes décrites ci-dessus. La coopération entre le locataire et le propriétaire, ainsi que l’intervention des autorités locales, sont essentielles pour garantir la sécurité et le bien-être des occupants.

Qui contacter en cas de logement insalubre ?

Par téléphone : Habitat Indigne 01

Composez le 0 806 706 806. Dans un premier temps, vous devrez indiquer le département de votre logement à un répondeur automatique. Ensuite, vous serez mis en relation avec un accompagnateur neutre qui vous informera sur vos droits et obligations, ainsi que sur les démarches à entreprendre face à votre situation.

Par le site web : histologe.beta.gouv.fr

Remplissez vos informations ainsi que les détails de votre alerte en quelques clics sur ce site. Votre alerte sera alors automatiquement envoyée au service compétent qui sera informé de votre message.

Porter plainte contre son propriétaire pour logement insalubre :

• Déposer plainte : à la gendarmerie ou à la police avec des photos pouvant étayer le dossier.
• Documenter les preuves : Rassemblez toutes les preuves disponibles, telles que des photos, des vidéos ou des témoignages, pour étayer votre plainte.
• Indiquer la situation de vulnérabilité : Expliquez votre situation de manière détaillée, en mettant en avant les risques pour votre santé et votre sécurité due à votre logement .
• Mentionner les violations sanitaires : Précisez toute violation des normes sanitaires départementales ou des réglementations en matière de logement.
• Évoquer la surpopulation : Si votre logement est surpeuplé, mentionnez le nombre excessif de personnes vivant dans un espace restreint.
• Rechercher un soutien juridique : Envisagez de consulter un avocat spécialisé dans les litiges liés au logement pour obtenir des conseils juridiques.
• Être patient et persévérant : Comprenez que le processus peut prendre du temps, mais que vos droits seront respectés si vous suivez bien toutes les démarches.

Pour la procédure ce déroule à votre avantage, le locataire doit être en situation de vulnérabilité, il doit y avoir une entrave au respect sanitaire départemental, ou un trop grand nombre de personnes dans une petite surface.

Deux délits concernent les logements insalubres : le délit de mise en danger ou le délit de fourniture de logement indigne.

 

Le remboursement du loyer est-il possible en cas de logement insalubre ?

Lorsqu’un logement est considéré comme insalubre, il est possible de demander un remboursement du loyer.

Les démarches à suivre pour obtenir un remboursement du loyer en cas de logement insalubre impliquent d’informer le propriétaire, de contacter les autorités locales si nécessaire, de conserver toutes les preuves de communication.

Si malgré toutes vos démarches, le logement reste insalubre et que le propriétaire refuse de rembourser le loyer, il est alors possible de faire appel à des associations de défense des locataires ou à un avocat spécialisé dans le droit du logement pour obtenir des conseils juridiques et éventuellement entamer des démarches légales pour obtenir un remboursement

Que risque le propriétaire d'un logement insalubre ?

Le propriétaire d’un logement insalubre peut également se voir imposer des sanctions financières, comme le remboursement des frais engagés par les occupants pour se reloger ou la mise en place d’une interdiction temporaire ou définitive de louer le bien.

Les bailleurs sont tenus de respecter le code de la santé publique et le code de la construction et de l’habitation, qui fixent les normes et les obligations en matière de logement décent.

Dans certains cas, lorsque le bailleur néglige ses responsabilités ou que les travaux nécessaires ne sont pas réalisés, l’expropriation peut être envisagée pour protéger les occupants.

Arrêté d'insalubrité remédiable

• Le propriétaire est contraint de réaliser les travaux dans le délai fixé, sans quoi il devra payer une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard.
• Si le propriétaire n’effectue pas les travaux, le préfet peut décider de les effectuer lui-même à la charge du propriétaire et avec des intérêts.
• L’arrêté peut aussi s’accompagner d’une interdiction temporaire d’habiter dans le logement concerné. Le propriétaire est dans l’obligation de reloger les locataires, à ses frais, le temps des travaux.
• En plus, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée, le forçant à indemniser les locataires pour le préjudice subi.

Arrêté d'insalubrité irrémédiable

• Interdiction définitive d’habiter dans le logement concerné.
• Le propriétaire doit proposer des solutions de relogement au locataire et lui verser une indemnité (l’équivalent de 3 mois de son nouveau loyer).
• La dépréciation de la valeur du bien et l’impact négatif sur la réputation du propriétaire peuvent également être des conséquences indirectes.

Sanctions pour le propriétaire en cas de logement insalubre :

• Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux imposés, il risque 1 an d’emprisonnement et une amende de 50 000 €.
• S’il refuse de reloger le locataire, continue de percevoir un loyer, remet en location ou dégrade volontairement le logement pour faire partir le locataire, il risque 3 ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 €.
• Des coûts élevés de mise aux normes et de rénovations, ainsi que les longues et coûteuses procédures administratives et judiciaires, peuvent s’ajouter aux sanctions.
• Le propriétaire pourrait être exclu de certaines aides et subventions publiques pour la rénovation ou l’amélioration de l’habitat en raison de la non-conformité de ses biens.
• Les procédures peuvent avoir un impact sur sa réputation ainsi que sur celle du bien, ce qui peut entraîner une dévalorisation du bien en vue d’une vente future.
• Possibilité de sanctions complémentaires en cas de récidive ou de manquements graves, telles que l’augmentation des amendes ou des peines de prison.

Ces mesures visent à assurer le respect des normes de décence et de salubrité des logements, protégeant ainsi la santé et la sécurité des occupants.

Comment se reloger après un habitat insalubre ?

Dans le contexte actuel de crise du logement en France, la question du logement insalubre soulève des préoccupations encore plus urgentes. Pour soutenir les occupants et favoriser la résorption de l’habitat indigne, des dispositifs d’aide existent. L’ANAH peut accorder des subventions pour les travaux de réhabilitation. La CAF peut également apporter son soutien financier aux locataires en difficulté.

Dans ce contexte, il est également primordial de souligner l’importance d’une politique du logement en France cohérente et proactive.

Des réformes politiques visant à renforcer les normes de logement, à faciliter l’accès à des logements dignes et à promouvoir la rénovation des habitations insalubres sont essentielles pour adresser de manière structurelle la crise du logement.

En encourageant la collaboration entre les secteurs public et privé, ainsi que la participation active de la société civile, une politique du logement bien pensée peut contribuer significativement à améliorer les conditions de logement des citoyens et à résoudre les défis persistants liés au logement insalubre.

Les Petites Pierres soutient des projets visant à aider les personnes en situation de précarité du logement à améliorer leurs conditions de logement et à accéder à des habitations isolées équipées des équipements nécessaires. Pour contribuer à la lutte contre les logements insalubres et aider les personnes mal-logées, faites un don sur Les Petites Pierres.

 

En résumé, le logement insalubre est une situation préoccupante qui met en danger la santé et la sécurité des occupants. Pour remédier à cette problématique, il est essentiel de signaler les cas d’insalubrité aux autorités compétentes et de faire valoir ses droits en exigeant la réalisation de travaux nécessaires. Les pouvoirs de police peuvent être mobilisés pour prendre des mesures coercitives et protéger les habitants.

La loi Alur offre des dispositifs pour lutter contre l’habitat indigne et lutter contre le mal-logement, mais il est important que chacun fasse preuve de vigilance et de responsabilité pour garantir un logement décent à tous.

 

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